拯救第二轮集中供地

上半年在土拍市场中沉寂已久的中海，终于出手了。

先在广州和南京以风驰电掣之势怒砸了179个亿，豪夺6块宗地，随后，在夺睛的深圳，又重金花了上百亿，买下了3块地。

统计显示，不到30天里，中海在拿地上就花了接近500个小目标——

超过前8个月的拿地总金额。

在整体利润式微，房企们逐渐躺平的当下，这种气吞山河的势头，万科看了都害怕。

这不，有媒体干脆打出了这样的标题——

作为地产界传统的“三好学生“，中海忽然大手笔扫货，难免让人有些遐想。

但如果想想年初业绩发布会上拍过的胸脯，就不难理解了——

当时承诺过的全年1650亿元的买地预算，比前年增长了20%，但上半年只花出去不到三分之一。

地主家还有很多余粮，必须努努力，把钱花出去。

回头看看这些年，中海就像一个受过伤的，倔强的工科男，兢兢业业，稳健谨慎，严控杠杆，利润为王。

却终究跑不过时代——

不但规模排名逐渐下滑，与TOP5房企的差距越拉越大，利润指标也一直不断走低，成为了一枚不断掉队的“慢牛”。

今年，中海是要王者归来了吗？

其实说到冲规模，中海一开始就辉煌过了。

早在2007年，中海的销售额就爬到了TOP2的位置，仅次于王石执掌的万科。

但是，在上一轮行业上杠杆冲规模的时期，因为亚洲金融危机后遗留的保守基因，再加上内部重组并购，中海与扩大规模的机会失之交臂。

眼看昔日小弟摇身一变，成为房产巨擘，从龙湖回归的颜建国有点坐不住了，直言在传承的基础上，中海“很多东西必须要改变”。

首当其冲的，当然是那颗追求规模、渴望扩张的野心。

但巧妇难为无米之炊，底子偏薄的中海，只能不断在各地大肆拿地，尤其是一、二线城市。

单是颜建国回归后的2017年，中海购入的地块金额已经超过了2015、2016两年在公开市场囤地的总和。

其后的每一年，中海斥资拿地的金额，都没有跌出行业前五的榜单。

甚至，近年来，还尝试在拿地扩张方面增加一些新的小动作。

不但在2020年推出了“蓝海战略”，希望通过产业勾地、城市更新等多渠道获取土储，甚至在自家的官微上，也打出了罕见的“寻地合作”共赢牌——

从股权收购到城市更新，再到联合开发，只要你有，我全要。

努力还是有回报的，这不，去年年报就可以大张旗鼓地写着——

2020年度本集团通过蓝海战略新增的土储权益金额接近四分之一。

但是！即使如此，当我们去计算中海手头到底有多少地的时候，还是只能说……蛮少的。

用2020年度的销售数据测算，同级别的保利囤的土地够卖5年，但中海就只能卖3.2年。

哦，上次在我们在《一宗危险的交易》里面分析过的合生创展，它手上的地可以卖18年。

这就有点逆天了……

而截至今年6月末，一整个上半年都没怎么买地的中海，总土储面积掉到不到6000万平米，与TOP5房企动辄5位数的土地储备，相差了不止一个身位。

而销售规模呢？

即便早早喊出了“2020年末销售金额突破4000亿港元”的目标，也达到了，但这种“卓越的平凡”，依然没有跑赢同阵营的房企。

看看其他头部房企扶摇直上的销售额——

用了18年时间，中海的销售额排名从全国第二掉到多年老七，不上不下，平平无奇。

要不是绿地自废武功，2020年根本没法“逆袭”回第六的位置。

与此同时，在追赶规模的道路上，中海引以为傲的利润优势似乎也在慢慢丧失。

作为1979年便在香港成立的“拓荒者”，中海沿袭了港资房企的开发逻辑：

以高利润高溢价为导向，在城市核心区域精耕细作。

因此，这家被王石誉为“万科也落后它十年”的房企，仰仗极低的融资成本和对费用核算的严苛控制，一直笑傲于房地产行业的江湖。

但近年来，我们发现中海的利润率，下滑得还是蛮明显的——

尤其是今年上半年，中海地产的毛利率5年来首次跌破了30%，与TOP50房企的平均毛利率无异。

而净利润也直接跌破了20%大关。

对别人而言，这个利润率当然是不错的了，可这是“利润之王”中海啊！

指标下跌的背后，肯定有时代的原因，包括土地拍卖方式的改变、新房限价等调控组合拳频发，房地产行业利润趋于社会平均水平等等。

但往深层次考究，或许也与中海自身的拿地和经营策略不无关系。

中海偏重三四线城市的地块都装进了中海宏洋这个子公司，自家只负责一二线城市用地的开发，而且拿的基本是核心区域的地块，不存在项目滞销多年的情况——

只能推导出一种可能，中海可能踏错了节奏、面粉价格贵了。

我们翻了一下中海的年报，2017年后拿地的平均价格确实是高了，尤其是2019年以来，拿地单价更是跃上了一个新的台阶。

就算是三道红线出台后融资趋紧的2020年下半年，中海依然频频高溢价拿地，不少地块刷新片区的地王新纪录——

比如，9月下旬以楼面价2.59万/平拿下松山湖商住地块，刷新了松山湖地价记录；

不到一个月，以3.86万/平夺得引人注目的广州海珠南洲地王地块。

而今年上半年，在海珠拿的下一块地——石岗路地块，地价已经到了5万往上。

随着这些高地价项目的相继入市，中海未来的净利润会面临更严峻的考验。

而利润率承压的另外一个原因是，中海实在太过于依赖住宅业务了，今年上半年，物业销售营收占比就占了总营收的97%以上。

如今，房企们都看清楚了地产开发行业薄利的本质，铆足劲儿搞“第二利润增长点”，希望能够增厚利润率。

相比之下，中海更像是一个一门心思沉浸在住宅开发里的好学生。

目前，旗下唯一值得一说的是商业运营板块，但也没有太大的亮点。

跟同样是优等生、却已经在商业领域做得有声有色的华润和龙湖相比，想要独挡一面，还有很长的路要走。

总之，中海仿佛在规模扩张和维持利润这座天平的平衡中，陷入了某种困局。

而且，我们还发现了一个有趣的点。

与其他头部房企截然不同的是，中海旗下项目的合作杠杆比例极低，近年来，权益占比一直保持在95%的水平——

可以用来作对比的一个数据是：

2020年，上市房企新增的拿地权益为65%。

话说这独家操盘，相比较于合作开发而言，最大的好处除了保持品牌管理的统一之外，就是对操盘有足够的控制力，而这个控制力，是中海地产保持“利润王”的利器。

毕竟，理工男中海对三费和流程的控制享誉行业，如果硬要拉上几个大哥小弟一起玩，不仅对项目融资、建设、营销的费用不好把握，可能吞噬利润，万一还影响了开发进度咋办。

但一定程度上，在房地产下行周期中，独家操盘投入的资金量较大，又没有房企共同承担风险，又降低了规模的扩张……

讲真，写到这里，我也觉得中海挺难的。

想扩大规模吧，又拉不下面子降利润，如果要让渡权益占比扩大规模，但项目的成本就不好控制了，利润又会下滑……

但还好，中海并不差钱。

截至今年6月末，中海地产手中可动用资金超过1700亿元，即便历经疯狂式扫货的9月，地主家全年还有650个小目标的投资预算没花完。

再加上全行业最低3.6%的融资成本，在接下来的第二和第三轮集中供地中，中海依然有继续表演的空间。

比如，在大粮仓北京一扫首轮的“前耻”，在此前提前出局的上海大力补仓，在一二线城市继续囤地深耕细作……

毕竟，今天刚刚传出的，北京土拍报名情况，是这样的——

满屏的中海，简直是以一己之力，拯救了整个第二轮集中供地呢！

那么接下来，中海是会在膨胀中放弃“利润王”的帽子，又亦或是在二者中继续纠结徘徊呢？

以上为正文，来自熊先生

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